Julien Foucher, qui êtes-vous ?
Je suis Directeur de projets immobiliers chez UP Coop. Je suis rentré dans l’entreprise en tant que responsable technique en 2008, puis j’ai évolué et créé le pôle Immobilier, avec un scope France (métropole et outre-mer), soient environ 1000 collaborateurs.
Qu’est-ce qu’un mix immobilier ?
Il s’agit d’adapter le parc immobilier aux besoins globaux des métiers et aux usages des équipes locales en respectant leur mode de travail. Chez Up ce mix représente un siège social francilien, un site fixe en bail classique (3/6/9) et des places dans des centres de coworking en province.
Pourquoi cette solution est-elle pertinente ?
Pour les équipes de production ou les métiers supports, un bail classique convient car ils ne sont pas itinérants et cela nécessite des investissements forts. Pour les commerciaux de terrain, le coworking est une bonne option car ils sont en rendez vous clients ou dans les salons, mais pour les points avec leur responsable ou d’équipe, pour décompresser ensemble, pour trouver des solutions à un problème particulier et aussi pour la vie sociale, il est nécessaire d’avoir un point d’ancrage de proximité.
Nous ne sommes pas favorables au 100% télétravail, le bureau fait partie des vecteurs de la marque employeur et c’est un lieu de partage et d’innovation collective.
En quoi un centre de coworking est-il plus intéressant qu’un bail classique ?
L’engagement est plus flexible en cas d’intégration de nouveaux collaborateurs, les surfaces peuvent évoluer, il n’y a pas de coût de travaux ou d’achat de mobilier. Les services, consommables et assurances sont inclus et nous n’avons pas besoin d’un référent workplace dédié.
Sur les sites avec peu de volatilité au niveau des effectifs, occupés par des équipes sédentaires ou semi-nomades, le bail classique pourrait être plus intéressant financièrement à partir de 30 collaborateurs, surtout si on réussit à négocier avec son bailleur.
Chez Up, le choix du lieu est fait par le responsable et les équipes en local, avec les projections financières dont le pôle immobilier est responsable.
Quels sont les types d’entreprise pour lesquelles le mix immobilier peut convenir ?
Les PME et ETI de culture pragmatique.
Une entreprise avec un marché lisible et de la visibilité peut investir dans des locaux classiques avec des aménagements sur mesure et beaucoup de services pour retenir les talents.
Quand une entreprise est sur différents marchés spécifiques ou locaux avec de la volatilité, elle va chercher à minimiser le capex en optant pour le coworking avec un taux de flex de 0,7 à 0,5 par exemple.
Le mix immobilier apporte un équilibre entre ces 2 approches, en alliant finance, QVT et besoins métiers.
Comment mettre en place ce dispositif ?
Je pense que plusieurs scénarios doivent être confrontés et il est important de ne fermer aucune porte. On définit une cible financière et on étudie les spécificités métiers et les opportunités du marché, surtout en ce moment. Les éléments tels que les dates de fin de bail, le taux de flex office, la répartition des nomades et sédentaires et le lieu de résidence des collaborateurs sont à prendre en compte. Chez Up, nous allons refaire un schéma directeur immobilier dans un an et projeter notre mix à horizon 2025.
Ce modèle va-t-il se généraliser ou n’est-il qu’une tendance conjoncturelle ?
Je pense que le modèle du coworking est en train de devenir une alternative très sérieuse et que les propriétaires institutionnels vont s’en inspirer pour rester attractifs vis-à-vis des entreprises locataires. Le rapport de force entre ces deux types d’acteurs est dans tous les cas bénéfique à l’occupant.
Par ailleurs, offrir un panel de solutions immobilières peut contribuer à l’attractivité d’une entreprise, notamment avec la volonté des collaborateurs de travailler depuis la province.
